Hay algo en Querétaro que se siente distinto.
No es sólo el nuevo tramo del anillo vial, nuevos parques industriales que se levantan en la periferia o los espectaculares de desarrollos que prometen “cambiarlo todo”. El cambio profundo está ocurriendo más cerca: en esa casa que se rehabilita en una colonia consolidada, en el local de barrio que vuelve a encender su luz, en la fachada que se limpia y deja ver que ahí hay vida otra vez.
Querétaro es una ciudad de dos rostros: la histórica y colonial, que reconocemos en el Centro; y la contemporánea, que se expande hacia El Marqués, Corregidora, Juriquilla, Zibatá. Entre ambas, cada proyecto inmobiliario; una vivienda de autor, una casa reciclada, un pequeño edificio, se convierte en una declaración silenciosa de qué tipo de ciudad queremos habitar e invertir.
En ZONA Real Estate vemos ese punto de cruce todos los días. Y los datos del estudio “4S The Talks Panorama Inmobilario de Querétaro 2025”realizado por 4S Real Estate Foresight no hacen más que confirmar lo que ya sentimos en la calle.
La ciudad que no se detiene
Querétaro sigue creciendo a un ritmo que pocos estados pueden sostener. Según el estudio de 4S, la mancha urbana se expande con una tasa cercana al 8 % anual y, si miramos la película completa, la Zona Metropolitana habrá prácticamente duplicado su tamaño entre el año 2000 y el 2050. De acuerdo con estudios del IMPLAN y ONU-Hábitat, la superficie urbana pasó de alrededor de 14 km² en los años setenta a cerca de 246 km² en la última década, es decir, se han sumado más de 230 km² de ciudad construida. En términos visuales: es como si Querétaro hubiera incorporado al mapa el equivalente a más de 60 veces la superficie de Central Park en Nueva York.
En ese contexto, la vivienda horizontal ha sido la protagonista. El informe indica que:
- El Marqués concentra más de 11,000 unidades vendidas en los últimos años.
- Zibatá y Corregidora mantienen una absorción constante en el segmento medio y residencial.
- Frentes premium como Campanario y Altozano son territorio natural para la vivienda de autor y proyectos de alta gama.
No es casualidad. La casa en condominio, con patio y cierta sensación de comunidad, sigue siendo el imaginario aspiracional de muchas familias. Es la escala humana en la que Querétaro se siente cómodo.
Verticalidad con preguntas abiertas
Al mismo tiempo, la vivienda vertical comienza a levantar la mano. Hoy en Querétaro hay más de 3,500 unidades verticales en oferta, con superficies promedio alrededor de los 156 m² y precios cercanos a los $30,000 MXN por m².
Al mismo tiempo, la vivienda vertical empieza a tomar más presencia en el paisaje inmobiliario de Querétaro.
Según el estudio de 4S:
- hay más de 3,552 unidades verticales en venta,
- con una superficie promedio de 156 m²,
- y un precio promedio de $30,471 MXN por m²,
- con Zibatá, Juriquilla y Corregidora como algunos de los principales polos de vivienda en altura.
Sobre el papel, parecen una respuesta lógica a la expansión: más densidad, menos extensión, mejor uso del suelo. Pero los datos de absorción muestran otra capa: buena parte de las operaciones se cierran por encima de los 2 millones de pesos, y casi todo el inventario ofertado también se concentra en esos tickets altos. Muchas torres enfrentan un reto evidente: liquidez más lenta y un mercado que mira con más calma antes de comprometerse.
La verticalidad, por sí sola, no es la solución. Funciona cuando se conecta con algo más: ubicación caminable, vida de barrio, servicios a menos de 10 minutos, y espacios pensados para las nuevas formas de habitar, como el teletrabajo o la convivencia flexible.
En ZONA lo tenemos claro: no se trata de “comprar altura”, sino de invertir en proyectos verticales que construyan ciudad, no sólo un skyline.
La ciudad que ya existe: el valor de la vivienda usada
Hay un dato que nos parece especialmente revelador: según 4S, entre el 25% y el 30% de las operaciones de vivienda en Querétaro corresponden ya a vivienda usada.
La ciudad que fue construida en las últimas décadas está entrando en su segunda vida: casas de los 90, departamentos de principios de los 2000, viviendas familiares que pasan de una generación a otra. Todo ese inventario está volviendo a entrar al mercado.
Y ahí vemos una de las mayores oportunidades para inversionistas con visión:
- Comprar vivienda usada en zonas consolidadas.
- Intervenirla con criterio arquitectónico (luz, ventilación, funcionalidad, detalles que suman valor).
- Reinsertarla en el mercado de renta o venta como un producto actualizado y coherente con la forma de vivir de hoy.
No se trata sólo de “comprar más barato”, sino de leer la ciudad: entender qué calles tienen futuro, qué barrios están recuperando vida y qué ubicaciones resuelven mejor el día a día de quienes habitan Querétaro.
En ZONA nos gusta pensar que cada propiedad reciclada no sólo mejora un portafolio: también mejora una cuadra.
Nuevas generaciones, nuevos hábitos
Mientras todo esto sucede, cambian silenciosamente las familias que van a habitar estos espacios. Los jóvenes que llegaron a Querétaro hace diez años a estudiar o trabajar hoy son quienes están empezando a comprar, rentar mejor o invertir.
Se forman hogares más pequeños, más flexibles, con otras prioridades: menos tiempo en el coche, más vida de barrio, mejor relación entre el ingreso mensual y el costo de vivienda.
La pregunta que nos hacemos no es sólo “¿cuánto cuesta el metro cuadrado?”, sino:
- ¿Cómo se vive aquí un martes a las 7:30 am?
- ¿Cuánto tarda alguien en llegar a su trabajo real, no al que se imagina en el google maps?
- ¿Qué tan fácil es rentar esta propiedad con un ticket sano y un perfil de inquilino alineado al tipo de activo?
Al final, la ciudad futura la están definiendo esas decisiones pequeñas, repetidas miles de veces.
Claves para decidir bien en Querétaro 2025
Invertir en Querétaro hoy no es sólo seguir la ola del crecimiento: s mucho más que seguir la ola de crecimiento: es tomar postura sobre la ciudad que quieres impulsar con tu patrimonio. Desde ZONA Real Estate lo leemos en tres claves:
- Ubicación por encima de la novedad
Más que dejarse llevar por el render o las amenidades, vale más elegir calles y barrios que seguirán vivos en 10 años. Para vivir: tiempos reales de traslado, qué tan caminable es la zona y qué tienes a menos de 10 minutos. Para invertir: cómo han evolucionado los precios, qué tan rápido se renta y qué perfil de inquilino vas a atraer. - Verticalidad con fundamento
No todas las torres funcionan igual. Tiene sentido invertir en edificios bien ubicados, conectados, con tamaños y tickets alineados a la demanda real y un caso de negocio claro en renta. La diferencia está entre un proyecto que se sostiene por sus fundamentos… y uno que vive sólo del marketing. - Rehabilitar como estrategia
Con 25–30 % del mercado en vivienda usada, la ciudad existente es una gran oportunidad. Reciclar casas y departamentos en zonas consolidadas, actualizarlos con buen criterio y reinsertarlos al mercado puede generar retornos muy competitivos y, al mismo tiempo, mejorar la cuadra y la ciudad desde dentro.
Queremos expresar nuestro especial agradecimiento a Carlos del Valle, Regional Partner MX/Bajío de 4S, por haber liderado la investigación que sustenta el panorama inmobiliario de Querétaro 2025 y por su valiosa análisis.
Desde la trinchera de ZONA no sólo vendemos propiedades: seleccionamos y curamos propiedades que dialogan con la ciudad y con el patrimonio de nuestros clientes. Leemos datos, pero también caminamos calles y escuchamos a quienes van a vivir, rentar o invertir en estos lugares. Si hoy estás evaluando comprar un departamento para renta, encontrar una casa usada con potencial para reciclarla o simplemente entender qué proyecto hace sentido para ti, podemos ayudarte a aterrizar el mapa.
Te invitamos a agendar una sesión uno a uno para revisar tu caso, tu horizonte de inversión y tu relación con la ciudad que viene. Querétaro ya se está transformando; la pregunta es: ¿quieres sólo observar el cambio o formar parte de quienes lo construyen con intención?
